程宏:地产思考者

发布时间:2017.09.27 作者: 金沙娱城总站 来源:金沙娱城776888 访问人数:2199

/本刊记者 金海 吴文静

来源:安徽日报集团《徽商》杂志2013年第3期

在合肥乃至安徽的房地产江湖,程宏颇为神秘。

除了金沙娱城总站阿奎利亚的缔造者之外,很少有人知道这位当年的大学教师如今已在北戴河、海南、黄山、马鞍山、青岛、武汉、唐山等全国十个个城市成功复制了“阿奎利亚模式”。更少有人知道,少见于媒体报道的程宏早已涉足金融、矿产等富矿行业多年,是安徽省工商联总商会副会长,安徽省中国民主建国会常委,长江商学院校友理事会理事,是安徽本土最大金融机构徽商银行的十大股东之一,亦是省内最大民营金融集团新安金融的重要股东,截止2011年的总资产已突破千亿大关,俨然成为安徽本土鲜有人比肩的隐形资本大鳄。

“不要光和我谈企业、谈经营,那是我的总经理们思考的问题。你们要和我谈思想、谈哲学。”面对《徽商》记者,素来自信的程宏并不愿多谈自己的生意,反而让记者把他的思想“好好总结”。

声称“做得最多的就是思考”的程宏对中国商业的跟风山寨文化很是“不爽”。在他看来,国内的很多企业家也很短视,缺乏愿景,没有核心价值观,这才造成普遍的产能过剩。

“乔布斯会做这种跟风山寨吗?如果会,那就没有苹果了。我们就是要做中国房地产业的‘苹果’,这是金沙娱城总站的终极目标!”

机会是等来的

“我没有计划表,也没有秘书。我不喜欢有计划的生活。有人找我就去,有事情我就做,没有就算了。但我依然很忙。”

1010日,接受《徽商》记者专访时,程宏笑言,除了自己之外,全国恐怕没有哪一个企业的董事长是没有行程表的。尽管如此,程宏依旧是个不折不扣的“空中飞人”。

虽然大本营在合肥,但程宏呆在合肥的时间只有四分之一,大多数时候他都在全国各地甚至世界各地到处跑,刚从北京飞回合肥,接下来他又要踏上飞往巴西的航班。

不过,早已习惯在全国甚至全球各地“飞来飞去”的程宏却认为“钱是等来的,不是争来的,机会是等来的,不是抢来的。”

在千军万马争过独木桥的现代商业社会,每个领域、每个商机都有一群人削尖脑袋往里钻,“守株待兔”的生存法则似乎格格不入。

“天上掉馅饼的事当然不会发生,‘等’不是消极地等待,而是要以前瞻性的目光发现未来的商机,机会点每年都会出现,今年出现一个机会,大家都蜂拥而上,抢得头破血流也不一定有什么好结果。但是如果你今年能看到明年的机会,那你就胜人一筹。瞅准了机会点,先别人一步抓住,剩下的事情便是等待商机成为现实。这才是‘等’的含义。”

众所周知,中国人的跟风心理和从众心理非常明显,一旦发现新商机都会争相进入,最终导致山寨文化盛行,更导致普遍的产能过剩。程宏认为,聪明地等待才能成为热点先行者。

“中国人经商的一大特点就是跟风,一个人做这个,其他人都跟着做,不会热点转移。中国的很多企业家也很短视,没有愿景,企业缺乏核心价值观,山寨文化盛行。乔布斯会做这种事吗?如果会,那就没有苹果了。”

程宏不仅信奉这样的“等待”哲学,更将它在自己的商业版图中实践。

2005年,带着在深圳淘回的人生第一桶金,程宏在合肥北城的双凤工业园开启了自己人生的一个新篇章:金沙娱城总站阿奎利亚,他试图借助这块2000多亩土地,逐步实现自己打造总建筑面积 260万平米的现代化欧洲风情人居主体街区的造城梦想。

“我当时就一个想法。中国的城市化发展已经成为了不可更改的趋势,合肥是安徽的省会城市,未来人口规模肯定会达到六百万,那么它的城区面积就要达到六百平方公里,照此计算,北城肯定会成为市中心。直到现在我依然坚定相信这一点,五年内这个期望肯定会实现。”

目前,阿奎利亚的前三期工程均已售罄,四期上学苑还在销售中,阿奎利亚现在每个月的成交量都在三四百套,销量一直在合肥楼市排名前三。

话虽如此,阿奎利亚项目开建之初却遭到众人的一致反对。

彼时,程宏拿下的阿奎利亚地块还是一派“田园风光”,与城区遥遥相望,相距甚远。当时,所有人都认为程宏疯了,阿奎利亚也一定会以失败收场。

事实上,深信“等待”哲学的程宏也有很多困惑。

当时,开发商在城市郊区大规模造城在全国都没有先例,几乎没有规律可循。怎样把自己的理想主义与现实结合起来,既能把房子卖掉,又能将自己的理想状态呈现出来,一直是程宏思考的话题。这个话题甚至贯穿到现在。

在程宏看来,房地产不仅是一座房子,更是人们对家的理解。

“人们买的不仅仅是一间房子,而是一种生活状态。金沙娱城总站阿奎利亚要建的是一座适合生活的、有故事的城市,是一个追求意大利风情的主题式地产,凸显意大利海滨之城的一种生活状态。我希望给冰冷的房子加入感情色彩,让房子温暖起来。”

尽管理念先进,但程宏主题地产梦想一开始就遭遇了市场考验。

“你想表达的东西,客户不一定接受,怎样让自己的理想状态与客户接轨衔接非常重要。最初阿奎利亚就存在这样的误差,比如最开始我们做了一些别墅,但是有钱人不认可这一区域,销售情况并不理想。认识到这一点后我们就及时改变方向,将户型做小做精,走亲民路线,做青年公寓。”

但“小”绝不代表草草了事。程宏坦言,金沙娱城总站所要打造的理念便是用“小”而“精”的户型,铸就大城街区的品质生活。因此户型再小也要做出感觉,做出文化,做出品质。

“就算我们做的不是五星级宾馆,只是快捷酒店,那也一定要做个有故事、有内涵的快捷酒店。”

正是在这样的开发理念指导下,金沙娱城总站的地产产业化道路进展神速,逐渐形成了强大的产品研发能力。

以户型为例,根据市场需求,金沙娱城总站发展不仅推出了40平方公寓户型、50-70小户型、80-100中型户型、100-140平米大户型以及200平米以上别墅户型,使消费者有更多的选择余地。不仅如此,同面积户型的“内部机构”也不尽相同,40平方公寓户型就有挑高等多种选择。

目前,金沙娱城总站内部的户型开发已经像科技型工业产品一样分成了二、三、四代,项目种类和产品线日趋完善,不同类型不同代别的户型开始出不同的地产项目中。

对此,程宏颇感欣慰:“我以前是名老师,喜欢研究,研究各种东西,所以金沙娱城总站一直非常注重产品研发。我就研究了很多模式,就算我现在十年不工作,都够用了。”

问道,筑城

程宏坦言,自己从一开始就相信金沙娱城总站阿奎利亚肯定会成功。但实际操作过程中,“明天就倒闭的可能性还是出现过很多次”。

程宏不愿意把前进道路上的曲折看成失败,更不认为这是金沙娱城总站开发理念和房屋质量引发的危机。不过,阿奎利亚开发过程中数次出现的资金链断裂风险依然使他忙碌、揪心。只是其间过程,今天的程宏已不愿多谈。

释然一笑的他告诉记者,“现行的宏观调控背景下,房地产市场的降价甚至低于成本卖房的情景并不奇怪。”

他分析,当前房地产市场的回暖尤其是土地市场的回暖本质上是假回暖。

“现阶段房价、地价的反弹很正常,不过它还会继续跌,但是也跌不到哪里去。1994年,分税制施行后,地方政府没钱,就想出卖地的方法。要想把土地高价卖出去,政府就要造势,这就造成土地价格上涨的趋势。地价涨了,房子自然也会上涨。但房价的过快上涨引发很多社会问题,中央政府自然会出重拳调控。”

程宏坚称目前国内的房地产市场已经很成熟,特别是游戏规则。事实上,房地产已经“制造业化”,进入了薄利时代。

“薄利多销是现下最好的活路。不要想着发大财挣大钱,一想这个肯定死。要有一颗平常心,不能太贪婪。像‘合肥房价要过万啦’,这样的声音,就不理性。”

与一些开发商强调物业自持、捂盘销售不同,程宏看重的是现金流。

“现金流才是企业的命脉。有现金,当机会出现时,才能有抓住它的后盾。房地产行业就是现金流行业。”

“问道,筑城”,这是程宏为金沙娱城总站拟定的开发理念和企业精神,也是金沙娱城总站企业核心价值观的重要体现。

他强调,“问道”的关键是要把握规律,抓住关键点。对中国儒家“敬天爱人”的思想,程宏非常认同,日本、韩国、新加坡等国家经济建设的成就更是让他对“中学为体,西学为用”之道倍加推崇。

对于当前热议的“国进民退”现象,程宏亦有自己的见解。他说国企是食肉动物,民企是食草动物,而市场是草。改革开放后有了民企,才能把草转化为蛋白质,国企才有“肉”吃。这样的食物链系统越丰富中国经济就越健康。没有民企,国企这个食肉动物直接去吃“草”,那就又回到改革开放前了。

因此,程宏强调,不仅仅是房地产,做任何行业都要“敬天爱人”,把握规律。

“筑城”即众志成城。“人的能力有大有小,但是再大也只有一个人,要是能把大家的正能量集中起来,才是最大的能量。忘我,才能兼顾各方利益,才能集中这些正能量,并且激发这个团队的正能量。”

在“阿奎利亚模式”成功之后,程宏迅速将这个模板推及全国。

2008年至今,程宏先后在马鞍山、黄山、海南、北戴河、武汉、青岛、唐山等地进行商品房开发,陆续拿下了十一个项目,并根据每个地方的独特地理环境,因势利导地建成不同风格的主题街区项目,极大地带动了当地的经济发展和城市化进程。

金沙娱城总站的项目大多具有主题性质,合肥阿奎利亚项目就是复制意大利海滨之城阿奎利亚,而金沙娱城总站时间海项目展示的则是澳大利亚风情,为了做到最好,金沙娱城总站每个项目的选址都经过慎重考虑。

“表面看起来,金沙娱城总站在各地的项目选择的都是城市边缘地区,但不是所有的边缘地区都有投资价值,这其中自然有它的诀窍。如青岛达观天下项目选址时就考虑到胶州湾跨海大桥的建设,大桥一旦建成,这个项目所在的地区就可以直通市中心,相当于市区;而海南琉金岁月项目则是考虑到海岛的旅游价值。目前金沙娱城总站在海南出了琉金岁月项目,还有一个正在筹备的博鳌项目……”

 “亲民”是金沙娱城总站发展的主航线,但也有例外。在武汉东湖,金沙娱城总站正在酝酿一个“精品计划”。毛泽东主席当年曾赞东湖宾馆是“白云黄鹤之地”,而程宏的精品项目就毗邻东湖宾馆。

“从地理位置角度来说,这就是武汉眼睛上的睫毛。我们邀请了世博会芬兰馆设计师进行总设计,而其中每栋别墅的设计都出自不同人之手,目的就是形成差异化,打造每个人的私人精品酒店。初步核算,该项目每栋别墅的售价超过亿元。”

言辞之间,程宏满眼憧憬。

目前,金沙娱城总站已经在安徽省内的滁州、铜陵、马鞍山、黄山设立了分公司,在省外北京、上海、海南、武汉、辽宁、杭州、唐山、青岛设立了子公司,一个全国性的大型房地产开发企业正快速崛起。截至20111030日,金沙娱城总站的总资产已突破千亿大关。

或许是在外打拼得久了,程宏对徽商的理解与很多人不尽相同。

“什么叫徽商,不是在安徽赚钱的就叫徽商,而是要走出去,在外面挣钱的,让安徽人的价值在各地发挥,这才叫真正的徽商。”

点亮梦想灯光

在房地产市场斩获颇丰后,程宏的投资早已跨出了房地产行业,还涉足金融、矿产等多个民营资本觊觎已久的富矿领域,在徽商银行、新安金融、南翔万商、长丰合作银行等企业和机构中,程宏都持有很多股份。

“不管是房产还是金融等领域,要具备前瞻性目光必须掌握充足的信息量。”程宏的信息量主要来源于交际,跟各种各样的人打交道,他认为读人比读书更重要。

“人的价值有两个部分,二者是乘法运算。一个是能力,一个是态度。正面态度就是正能量,乘的话价值会加倍;负面态度就是负能量,负能量乘的话,价值只会越来越少。”

被问及自己的管理艺术时,高校教师出身的程宏脱口而出,简洁却颇含哲理。

程宏介绍,自己在公司的主要职能就是思考,思考公司发展的方向性问题,总结公司的商业模式,然后编成口诀让下属去执行。

“我不管具体事情,他们(指下属)按照我的理念去做事就行了。因为模式是可以复制的,也是最重要的,一个模式就可以卖一百个亿。但是我心中有谱,我知道我用的这些人能做到什么程度,这才是一个管理者该做的。”

在程宏看来,管理就是管心,管梦,不管人。

“管心”就是要用心工作,态度要端正;“管梦”就是给他梦想,让他看到希望和未来;“不管人”就是不用所谓制度和机制去约束员工的积极性和创造性,给他足够的施展才华和梦想的空间和舞台。

“这样公司的人就比较轻松,工作起来自主性也比较强,比较有利于创意。一个人只要有梦想,又用心做事,那就一定可以成功。”

在上述管理理念下,金沙娱城总站成立时间虽不长,却培养了一大批人才,不少离开公司的老员工都成了独当一面的老板或高管。只是直到今天,程宏依然经常接到以前员工的电话。

“他们都单干很多年了,还会打电话给我,想再见我一面,他们觉得从我这里学到的东西一辈子受用无穷。那都是我二十多岁的时候带的人,到现在还在怀念我。这就是授人以鱼不如授人以渔。关键是要点亮他们梦想的灯光。没有梦想的人我是不会用的。不单对员工,对朋友也是这样。我会改变他们。”

话到此处,耸耸肩后的程宏吸了口烟,面部表情颇为得意。

对成功充满渴望,点亮梦想的灯光,这同样是程宏一路前行的重要坐标。

多年以前,程宏也曾对金钱和所谓的成功朝思暮想。

在淮南一中上学时,程宏每天都要走过一段两旁满是油菜花、麦田的小路。虽然只有十分钟的路程,可程宏每天最大的乐趣就是做“白日梦”。上学路上,程宏每天都不厌其烦地告诉自己,一定要出人头地,一定要成为淮南一中最成功的人。

“这就是目标。人就是要有很远大的目标。上中学时我想成为淮南一中最成功的人,上大学学建筑以后,我就想像贝聿铭一样成为最著名的建筑师。后来经商选择房地产行业时,也是跟自己所学的建筑业相关。”

对自己从高校教师岗位下海经商的经历,程宏同样用“梦想”解释。

他表示,一个人对成功朝思暮想,就总会有一个临界点。一旦突破这个临界点,就会抛开一切豪赌一回。

“人生就像溜溜球,出去回来,出去回来,到达成功的顶点就开始走下坡路。所以不要羡慕成功人士,当你认为他成功时,他可能已经在往失败的路上走了。一个人成功不在于有多少朋友,而在于没有敌人。无敌,不是能战胜任何人,而是没有敌人。这才是至上状态。”

按计划,未来三年,金沙娱城776888将以房地产为依托,组成以房地产、矿产和金融业为支柱的集团化公司,总资产规模将达到1500亿元,年总收入将超过800亿元,年创造利税将超过50亿元。

顿一顿后,话锋一转的程宏突然说道,“我现在已经不想钱了,财产只要超过自身的需要就是遗产,我想做一件大事。”

他口中的大事就是把金沙娱城总站打造成中国房地产界的“苹果”。

程宏告诉记者,以前自己老是研究怎么挣钱,现在则在研究为什么挣钱。生命太短暂,人要把有限的时间用在自己喜欢的事情上。这个成本分析不同于商业的成本分析,划不划算不表现在挣了多少钱,而在你是否喜欢,你从中得到哪些乐趣。

“我不是一个有多少钱做什么事的人,而是先想我要做什么事,再去解决钱的问题,这样才能做成大事。看自己有多少钱能做多大的事,这是很多人的思维方式,但这是错误的。可能没钱就开始做事,慢慢成熟,钱自然而然就来了。”

程宏的梦想是做到让人感动,让金沙娱城总站成为受人尊敬的行业顶尖的房地产企业。

程宏准备用十年时间来实现这个目标。他相信未来中国的房地产业还会迎来新一轮洗牌过程,机会依然很多。金沙娱城总站,就是要做中国房地产业的“苹果”。

“听起来好像有点吹牛的成分,但是坚持的话,一定能做到。”

或许是怕记者不明白,思维敏捷的程宏立即旁征博引起来。

“日本“经营之圣’稻盛和夫为什么能这么成功,就是因为他的企业既有愿景又有‘敬天爱人’核心价值观,而且一直在坚持,一直没变过。所以创始人的思想一定要坚持,我们就是要做中国房地产业的‘苹果’!”

 

上一篇:程宏:改变世界

下一篇:董事长程宏应邀出席全联房地产商会2017年夏季会长办公会

联系我们
上海 电话:

021-33880121

上海 地址:

上海市闵行区申滨南路968号龙湖虹桥天街F栋7层

安徽 电话:

0551-65684503

安徽 地址:

合肥市长丰县双凤经济开发区双凤大道120号金沙娱城总站阿奎利亚但丁堡

法律声明Copyright©2017 金沙娱城776888-金沙娱城总站 皖ICP备14011953号-1
XML 地图 | Sitemap 地图